Jak wycenić mieszkanie?

Wielu właścicieli zaczynając wynajmowanie swoich mieszkań zmierza się z szeregiem różnych zagadnień. Jaką umowę podpisać, komu wynajmować, jak rozliczyć media — stawiają sobie te i inne pytania. Częstokrotnie również pada pytanie — za ile wynajmować swą nieruchomość?

Ta, mogłoby się wydawać, błaha sprawa jest jednakże fundamentem i od niej zależy to z jakim skutkiem uda nam się mieszkanie wynająć.

METRY KWADRATOWE – im więcej tym lepiej

Rozpoczynając swoistą wycenę mieszkania pod wynajem należy wziąć pod uwagę trzy najistotniejsze czynniki, które określają jego cenę. Pierwszym z nich jest metraż nieruchomości. Im więcej powierzchni oraz pokoi ma nasze mieszkanie — tym cena wyższa. Najtańsze na rynku są kawalerki, czyli mieszkanie składające się z jednego pokoju oraz kuchni (bądź aneksu kuchennego) i łazienki. Ich metraż zazwyczaj nie przekracza 35m2, chociaż oczywiście zdarzają się większe. O ile większe mieszkania zapewnią nam większy dochód należy jednak uważać, że mieszkania posiadające 4 lub więcej pokoi ciężej się wynajmują. Przeważnie klientami na takie nieruchomości są firmy poszukujące domu dla swoich pracowników bądź chcące je wykorzystać na przestrzeń biurową. W przypadku tego typu mieszkań dobrym rozwiązaniem może okazać się wynajem na pokoje dla osób, których nie stać lub nie chcą przeznaczać większej gotówki na samodzielne wynajęcie mieszkania. Zyski z wynajmu na pokoje niejednokrotnie mogą okazać się wyższe, niż wtedy gdy zdecydujemy się wynająć całość mieszkania jednemu najemcy. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt, iż wynajmowanie na pokoje jest zajęciem czasochłonnym i bardziej absorbującym naszą uwagę. Niezależnie jednak od tego im większe mieszkanie — tym drożej możemy je wynająć.

Standard mieszkania – warto remontować!

Drugim czynnikiem określającym wartość naszego mieszkania pod wynajem jest standard lokalu. O wiele większym zainteresowaniem cieszą się lokale nowe, zadbane oraz wyremontowane. Cena za takie nieruchomości w perspektywie miesiąca jest niekiedy znacząco wyższa. Czasem nawet drobny lifting, np. odmalowanie ścian, dodanie drobnych elementów dekoracyjnych czy gruntowne wysprzątanie lokalu może dostarczyć nam więcej klientów oraz podwyższyć cenę najmu.

Lokalizacja – najistotniejszy czynnik

Ostatnie kryterium jest najważniejsze, gdyż pozwala ono — niezależnie od metrażu czy standardu — umiejscowić cenę za najem naszej nieruchomości w konkretnych widełkach cenowych. I biorąc pod uwagę ten czynnik może się okazać, że nieremontowana kawalerka zostanie wynajęta za taką lub wyższą cenę od nowego trzypokojowego lokalu w wysokim standardzie.  Mimo, że ten czynnik jest najistotniejszy to, niestety, nie mamy na niego żadnego większego wpływu. Mowa oczywiście o lokalizacji. Każde większe miasto posiada swoje centrum — to tam znajduje się wiele punktów usługowych, sklepów czy środków transportu. Wszechobecność tych miejsc stanowi o atrakcyjności danego mieszkania. Porównując to do rynku warszawskiego — o wiele droższe są mieszkania w Śródmieściu i dzielnicach bezpośrednio z nim sąsiadujących od tych, które położone są najdalej oraz są słabo skomunikowane z resztą miasta. Atrakcyjność takich miejsc dla potencjalnego najemcy jest po prostu mniejsza, a więc również cena za taki lokal — niższa.

Ceny na rynku

Te trzy wyżej wymienione kryteria są uznawane za najważniejsze w branży nieruchomości, które pozwalają na ustalenie odpowiedniej ceny. Jednakże firmy specjalizujące się w wynajmie, w tym również nasza firma, oprócz rozpatrywania opisanych czynników, sprawdza również aktualny przedział cenowy na rynku. Aby takowy przedział ustalić robimy badanie mieszkań na wynajem wystawionych na różnych portalach ogłoszeniowych — Otodom czy OLX. Porównywanie cen lokali podobnych do naszego pozwala nam ustalić jeszcze bardziej precyzyjną i odpowiednią cenę.