Jak zwiększyć dochody z najmu? Jako właściciel mieszkań często zadaję sobie pytanie: Co zrobić, żeby mieszkanie generowało jak najwyższe przychody? To ważne pytanie, dlatego postanowiłem spisać moje doświadczenia w kilku prostych punktach.

I uwaga: zamieszczam także podpowiedzi, jak nie przeinwestować – bo nie każda inwestycja w mieszkanie jest opłacalna!

Standard wykończenia mieszkania

Duży wpływ na cenę najmu ma standard wykończenia mieszkania. Dlatego niektórzy właściciele podchodzą do tego elementu w sposób, któremu nie sposób odmówić logiki: mieszkanie wykończone na wysoki standard będzie można wynająć za wyższą cenę.

Ja jednak patrzę na ten element bardziej pragmatycznie i liczę dla przynajmniej dwóch wariantów, skromniejszego i bardziej „luksusowego” remontu:

1. jakie są koszty remontów (o ile więcej będzie mnie kosztował bardziej „luksusowy” remont),

2. jakie będą ceny najmu (o ile wyższa będzie możliwa do uzyskania cena najmu po przeprowadzeniu bardziej luksusowego remontu).

Zarówno koszt remontu jak i ceny najmu – zakładam według moich najlepszych szacunków.

Dopiero po zebraniu takich danych mogę odpowiedzieć sobie (i właścicielowi mieszkania), czy faktycznie warto remontować mieszkanie w danym standardzie. Może nie warto prowadzić kosztownego i długotrwałego remontu, jeśli cena najmu wzrośnie „za mało”?

Wyposażenie mieszkania

Często właściciele mieszkań pytają się mnie, jaki jest idealny standard wyposażenia mieszkania? Moja pierwsza odpowiedź najczęściej brzmi: to zależy.

Przedstawię to na przykładzie. W jednym z mieszkań mamy przepiękną szandolierę (żyrandol z kryształami odbijającymi światło – ja nie znałem kiedyś tego słowa :D), która oczywiście kosztowała jak – no, jak szandoliera. I teraz kluczowe pytanie: czy to był uzasadniony wydatek? W tym mieszkaniu o wysokości niemal 4 metrów, przy ulicy Hożej, w przepięknej, odnowionej kamienicy z 1913 roku – tak. W większości mieszkań – nie!

Planując wyposażenie mieszkania bierzemy pod uwagę: planowaną cenę najmu, lokalizację, powierzchnię, standard wykończenia mieszkania, dla kogo to mieszkanie jest przeznaczone, a nawet – czy jest miejsce parkingowe. Zupełnie inaczej podchodzimy do wyposażenia kawalerek (dla młodych osób – raczej kompletne wyposażenie) niż do wyposażenia dużych mieszkań (dla rodzin, które często już posiadają część mebli).

Stabilność wynajmu!

Inwestycja w nieruchomości to inwestycja długoterminowa. W długim okresie istotnym, a często niedocenianym czynnikiem staje się stabilność najmu. Jeśli raz na rok zmieni się najemca, i przy okazji tej zmiany będziemy mieli 2 tygodnie przerwy w najmie – to jest to 4% rocznych przychodów. Jak zatem unikać przerw w najmie? Moim sposobem jest połączenie weryfikacji najemców, odpowiednia konstrukcja umowy najmu, oraz utrzymywanie kontaktu z najemcami.

Dobre zdjęcia

Obserwuję rynek wynajmu mieszkań od kilkunastu lat. Choć widzę coraz więcej pięknie przygotowanych mieszkań, oraz dobrze zrobionych zdjęć – to ciągle zdarzają się mieszkania w których zdjęcia zostały zrobione jakby od niechcenia. A przecież to zdjęcia mają „sprzedać” mieszkanie, pozwolić najemcy na wyobrażenie sobie, jak będzie się w mieszkaniu czuł i zachęcić do kontaktu z wynajmującym. Dlatego dużą wagę przykładam do homestagingu – czyli przygotowania mieszkania do zdjęć oraz do ich starannego przemyślenia i wykonania.

W jednym z mieszkań (przy ul. Gagarina) specjalnie czekaliśmy ze zrobieniem zdjęć na słoneczny dzień. Dzień, w którym to mieszkanie jest pełne blasku. Wynajmujemy to mieszkanie w imieniu właściciela od kilku lat (Michale – pozdrawiam! J) – i za każdym razem gdy szukamy najemcy cieszę się, że mamy takie ładne zdjęcia. Jednym słowem – czas poświęcony na dobre zdjęcia będzie procentował wielokrotnie.

Powierzchnia mieszkania

To, że większe mieszkanie będziesz mógł wynająć za większą cenę, to jasne. Ale zaraz, przecież mieszkań nie da się powiększać! Chyba, żeby… dołączyć np. fragment korytarza i zaadaptować na dodatkową powierzchnię mieszkalną? Oczywiście, w porozumieniu z sąsiadami / spółdzielnią / wspólnotą. Sytuacje, gdy jest to możliwe, nie są częste – jednak się zdarzają. Pod naszą opieką mamy mieszkanie, gdzie udało się to przeprowadzić.

Powiększenie mieszkania bywa możliwe także poprzez zaadaptowanie poddasza.

Lokalizacja

I na koniec lokalizacja. Jest takie powiedzenie, że w nieruchomościach liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja, oraz lokalizacja. I rzeczywiście lokalizacja ma spory wpływ na to, jaką cenę uzyskamy z wynajmu naszego mieszkania. Dla przykładu, 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 40 m2 położone na Białołęce najprawdopodobniej będzie o minimum 30% tańsze niż porównywalne mieszkanie położone w Śródmieściu.

Jednak poza sytuacją, w której dopiero szukamy mieszkania do zainwestowania – najczęściej mieszkanie już posiadamy, i znajduje się ono w określonej lokalizacji. O tym, jak wybierać lokalizacje dla mieszkań inwestycyjnych, napiszę w osobnym rozdziale naszego poradnika.